Cabanon installé au fond du jardin, garage construit sans autorisation ? Extension réalisée il y a quinze ans, piscine absente du dossier d’urbanisme ou dépendance transformée en habitation ? Ces constructions non déclarées sont régulièrement découvertes à l’occasion d’une vente.
Le propriétaire se pose alors immédiatement plusieurs questions.
Peut-on vendre une maison avec une construction non déclarée ?
L’acquéreur peut-il refuser la vente ?
Faut-il impérativement régulariser ?
Et surtout : quels sont réellement les risques ?
Alors oui, il est possible de vendre certains biens comportant une irrégularité urbanistique. Mais l’irrégularité ne disparaît pas avec la vente.
Depuis fin 2025, les moyens de contrôle administratif ont par ailleurs été renforcés. L’article L481-1 du Code de l’urbanisme permet notamment, lorsque les conditions prévues sont réunies, de prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu’à 30 000 € et d’imposer une mise en conformité ou le dépôt d’une demande de régularisation.
Une construction non déclarée est une construction ou un aménagement réalisé sans l’autorisation d’urbanisme qui était nécessaire.
Selon la nature, la taille et la localisation du projet, les travaux pouvaient être soumis à :
La difficulté est donc de reconstituer précisément ce qui a été réalisé et à quelle date.
Les dossiers les plus fréquents concernent :
Oui, une construction irrégulière n’interdit pas systématiquement une vente immobilière.
Mais elle peut considérablement compliquer la transaction.
Un acheteur correctement informé peut notamment s’interroger sur :
Une dépendance de 40 m² présentée comme un véritable atout. Mais elle peut perdre une partie de sa valeur si elle n’a jamais été légalement autorisée.
Le problème n’est donc pas seulement juridique. Il peut devenir directement commercial et financier.
Les pouvoirs de l’administration ne se limitent plus aux seules poursuites pénales.
L’article L481-1 relatif à la mise en conformité des constructions irrégulières autorise notamment l’autorité compétente, lorsque les conditions prévues sont réunies et après constatation de l’infraction, à :
Le plafond de l’amende administrative est fixé à 30 000 €.
Non.
C’est l’une des erreurs les plus courantes.
On confond souvent la prescription de certaines poursuites avec la régularisation juridique de la construction.
L’écoulement d’un délai pénal ne signifie pas automatiquement que la construction devient conforme au PLU ou qu’elle dispose rétroactivement d’un permis.
Une construction peut donc être ancienne et continuer à poser problème lors :
Il ne faut donc jamais écrire dans une annonce ou rassurer un acheteur avec la seule phrase : « cela fait plus de six ans, il n’y a plus de problème ».
Le délai de dix ans est également souvent mal interprété.
L’article L421-9 du Code de l’urbanisme prévoit qu’après plus de dix ans, un refus portant sur de nouveaux travaux ne peut, dans certaines situations, être fondé uniquement sur l’irrégularité initiale.
Mais le texte prévoit plusieurs exceptions importantes.
C’est notamment le cas lorsque la construction a été réalisée sans aucun permis de construire alors qu’un permis était nécessaire.
Autrement dit :
10 ans ne signifient pas régularisation automatique.
Il faut examiner la nature exacte de l’infraction.
Très souvent, oui, ou du moins il est possible de déposer une demande.
La régularisation d’une construction non déclarée consiste à présenter à l’administration une demande d’autorisation correspondant à la situation existante.
Selon les travaux, il pourra s’agir :
Mais la mairie ne se contente pas de constater que la construction existe.
Elle étudie si le projet peut être accepté au regard des règles d’urbanisme applicables.
Un ouvrage construit vingt ans auparavant peut aujourd’hui ne plus respecter le PLU.
Les règles ont pu évoluer concernant :
La régularisation peut donc nécessiter une modification physique du bâtiment.
Dans certains cas, elle peut même être impossible.
C’est pourquoi il est préférable d’analyser la faisabilité avant de déposer un dossier de régularisation.
Non.
C’est un point particulièrement important.
Le cadastre a principalement une fonction fiscale et foncière.
Une construction dessinée sur le plan cadastral n’est pas nécessairement une construction autorisée au titre de l’urbanisme.
Inversement, une construction disposant d’une autorisation peut ne pas être parfaitement actualisée dans certaines représentations cadastrales.
Pour connaître la légalité urbanistique, il faut rechercher notamment :
Oui.
Imaginons une maison affichée 750 000 € avec une dépendance de 35 m² présentée comme bureau ou studio.
Si l’acquéreur découvre que cette dépendance a été construite sans autorisation et qu’aucune régularisation n’est garantie, il peut considérer qu’une partie de la valeur affichée n’est pas suffisamment sécurisée.
Il peut alors :
La régularité urbanistique peut donc devenir un véritable élément de valorisation immobilière.
Acheter un bien ne fait pas disparaître la construction.
Le nouvel acquéreur devient propriétaire d’un ensemble immobilier comportant cette situation.
Elle peut ensuite réapparaître lors d’une demande d’autorisation.
Par exemple, l’acquéreur souhaite agrandir la maison trois ans après son achat.
La mairie examine le dossier et découvre alors l’ancienne construction.
Le nouveau projet peut devenir beaucoup plus compliqué.
Voilà pourquoi un acheteur informé prendra généralement une construction non déclarée très au sérieux.
La transparence constitue la stratégie la plus sûre.
Cacher sciemment une irrégularité identifiée peut créer un conflit après la vente.
Le notaire doit donc être informé de la situation afin de déterminer les conséquences juridiques et les mentions nécessaires.
Un dossier bien préparé peut parfois être plus rassurant qu’un problème découvert tardivement.
Par exemple :
« L’extension n’était pas déclarée, mais une régularisation a été déposée et acceptée. »
est évidemment beaucoup plus sécurisant que :
« Nous venons de découvrir le problème une semaine avant l’acte. »
Dans les Alpes-Maritimes, le parc immobilier comprend de nombreuses villas anciennes ayant évolué au fil des décennies.
On retrouve régulièrement :
À cela s’ajoutent parfois des PLU contraignants, des secteurs en pente et des risques naturels.
Une construction non déclarée dans le 06 mérite donc une analyse très locale.
Commencez par réunir :
Comparez ensuite ces documents à la réalité actuelle.
Maison, garage, piscine, extension, terrasses et annexes doivent être examinés.
L’objectif est de repérer les différences avant l’arrivée de l’acheteur.
Pas nécessairement avant toute analyse.
Il faut d’abord comprendre :
Déposer précipitamment une demande sans avoir vérifié ces points n’est pas toujours la meilleure stratégie.
Oui, il est possible dans certaines situations de vendre un terrain ou une maison avec une construction non déclarée.
Mais l’irrégularité doit être identifiée et analysée.
L’ancienneté ne suffit pas à garantir la régularité, et l’article L421-9 du Code de l’urbanisme comporte plusieurs exceptions. Souvent résumé à tort comme la
« règle des dix ans ».
Oui, la vente n’est pas automatiquement impossible. Toutefois, une extension non déclarée doit être étudiée afin de déterminer sa situation juridique et les possibilités de régularisation.
Non. Le délai de dix ans ne constitue pas une régularisation générale. Des exceptions existent notamment lorsqu’un permis de construire était requis mais n’a jamais été obtenu.
Une demande de régularisation urbanistique peut être envisagée. Son acceptation dépend toutefois des règles d’urbanisme applicables et des caractéristiques de la construction.
Selon la situation et la procédure engagée, l’administration dispose notamment de pouvoirs de mise en conformité et peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 30 000 € dans les conditions prévues par le Code de l’urbanisme.
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par Sandra Doucet Marketing, SEO