Vous possédez un grand terrain et vous envisagez d’en détacher une parcelle pour la vendre ? Vous souhaitez diviser une propriété entre plusieurs membres de votre famille ou conserver plusieurs terrains sur le long terme ?
Dans ce type de projet, la création d’une société civile immobilière, plus connue sous le nom de SCI, est parfois présentée comme une solution permettant de simplifier la gestion et de réduire la fiscalité.
Pourtant, créer une SCI pour vendre un terrain n’est ni obligatoire ni systématiquement avantageux.
Lorsqu’un propriétaire souhaite simplement diviser son jardin et vendre une parcelle de manière ponctuelle, la vente directe en son nom peut être beaucoup plus simple. La création d’une société entraîne des démarches, des frais et des obligations qui ne sont pas toujours justifiés.
En revanche, une SCI peut présenter un réel intérêt lorsqu’un terrain appartient à plusieurs personnes, lorsqu’il doit être conservé sur plusieurs générations ou lorsqu’un projet immobilier familial est prévu sur le long terme.
Avant de créer une structure, il est donc important de distinguer la division du terrain, la propriété du bien et la stratégie patrimoniale.
Non. Il n’est pas nécessaire de créer une SCI pour réaliser une division parcellaire.
Un particulier peut parfaitement diviser un terrain qu’il possède en son nom.
La division consiste à détacher une ou plusieurs nouvelles parcelles à partir d’une propriété existante. Elle peut être réalisée afin de :
La faisabilité dépend principalement des règles d’urbanisme et des caractéristiques du terrain, et non de l’existence d’une SCI.
Avant de commencer, il est conseillé de consulter le plan local d’urbanisme sur le Géoportail de l’Urbanisme et de contacter le service urbanisme de la commune.
Selon la configuration du projet, la création de terrains destinés à être bâtis peut nécessiter une déclaration préalable ou un permis d’aménager. Les règles sont détaillées sur la page officielle consacrée aux autorisations nécessaires pour diviser un terrain.
Un géomètre-expert peut également intervenir afin de préparer le plan de division, définir les nouvelles limites et établir les documents nécessaires à la modification du parcellaire cadastral.
La SCI ne remplace donc ni les règles du PLU ni les démarches liées à la division.
Une SCI est une société permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Elle doit normalement comprendre au moins deux associés. Chaque associé détient des parts sociales correspondant à ses apports, tandis que les terrains et les bâtiments appartiennent directement à la société.
La SCI peut notamment être utilisée pour :
La société est administrée par un ou plusieurs gérants. Les pouvoirs du gérant et les règles de décision sont définis dans les statuts.
La SCI est avant tout un outil de gestion et de transmission immobilière. Elle n’est pas automatiquement une solution permettant de payer moins d’impôts ou de vendre plus facilement.
La SCI peut être intéressante lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter, conserver ou exploiter ensemble un terrain.
Par exemple, des parents et leurs enfants peuvent créer une SCI pour acquérir une grande propriété, construire plusieurs logements ou conserver des parcelles destinées à être louées.
Chaque personne détient alors des parts de la société plutôt qu’une fraction physique du terrain.
Les statuts peuvent préciser :
Cette organisation peut être plus stable qu’une indivision lorsque le patrimoine doit être conservé pendant plusieurs années.
Toutefois, les décisions ne deviennent pas automatiquement plus simples. En l’absence de règles particulières prévues par les statuts, certaines décisions d’une société civile doivent être adoptées à l’unanimité.
Des statuts mal adaptés peuvent donc créer des blocages au lieu de les éviter.
La SCI familiale peut faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
Les parents peuvent transmettre progressivement des parts sociales plutôt que diviser immédiatement chaque terrain entre les enfants.
La société reste propriétaire des biens, tandis que la répartition des parts peut évoluer au fil du temps.
Cette organisation peut être intéressante lorsqu’une famille souhaite conserver plusieurs terrains, des logements locatifs ou une propriété importante.
Elle nécessite toutefois une véritable stratégie patrimoniale.
Créer une SCI uniquement quelques semaines avant une vente n’apporte généralement pas les mêmes avantages qu’une structure pensée pour conserver et transmettre des biens sur plusieurs années.
Après une division, le propriétaire peut souhaiter vendre un lot et conserver les autres pour les louer ou construire des biens destinés à la location.
Dans ce cas, une SCI peut permettre de regrouper les parcelles conservées dans une même structure et d’organiser leur gestion.
Elle peut notamment être utile lorsque plusieurs associés financent les travaux ou souhaitent répartir les revenus en fonction de leur participation.
Avant de choisir cette solution, il faut toutefois comparer les conséquences d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu et celles d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le choix fiscal peut avoir des conséquences importantes lors d’une future revente.
Pour une personne seule qui possède déjà un terrain et souhaite simplement détacher puis vendre une parcelle, la création d’une SCI est souvent disproportionnée.
Le projet nécessite déjà plusieurs démarches :
Créer une société ajoute notamment :
La SCI n’augmente pas automatiquement la valeur du terrain et ne facilite pas l’obtention d’une autorisation de division.
Pour une vente ponctuelle d’une partie de terrain, conserver la propriété en nom propre peut donc être plus simple.
Oui. Un propriétaire peut créer une SCI puis lui apporter un terrain qu’il possède déjà.
Cependant, cette opération ne correspond pas à un simple changement de nom.
Après l’apport, la SCI devient propriétaire du terrain et l’ancien propriétaire reçoit des parts sociales en contrepartie.
Lorsqu’un bien immobilier est apporté au capital d’une société, un acte notarié et des formalités de publicité foncière sont nécessaires.
L’opération peut également entraîner :
Les conséquences diffèrent notamment selon que l’apport est réalisé à titre pur et simple ou que la SCI reprend une dette liée au bien.
Si le terrain est déjà détenu depuis plusieurs années et doit être vendu prochainement, il est donc important de comparer le coût de l’apport avec les avantages réellement attendus.
Créer une SCI uniquement pour lui transférer un terrain avant sa vente peut ajouter une opération coûteuse sans créer de gain particulier.
Pas automatiquement.
Le résultat dépend notamment :
Dans une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, la plus-value immobilière peut être imposée au nom des associés en fonction de leurs parts. Le régime des plus-values immobilières des particuliers peut alors s’appliquer selon la situation.
Les plus-values immobilières des particuliers peuvent bénéficier d’abattements liés à la durée de détention.
Dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, le calcul est différent. Les amortissements pratiqués pendant la détention peuvent notamment modifier la valeur comptable utilisée lors de la vente.
Il ne faut donc pas choisir l’impôt sur les sociétés uniquement parce que l’imposition des revenus paraît plus avantageuse pendant les premières années.
Une simulation réalisée par un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable est recommandée avant la création de la société.
Une SCI peut vendre un terrain qu’elle possède, sous réserve que l’opération respecte son objet social, ses statuts et les règles de décision applicables.
Les statuts doivent être consultés afin de vérifier les pouvoirs du gérant et les éventuelles autorisations nécessaires.
La vente d’un bien important ou du seul actif de la société peut avoir des conséquences particulières sur l’objet et la poursuite de la SCI. Il ne faut donc pas considérer que le gérant peut toujours décider seul.
Une autre vigilance concerne la répétition des opérations.
Une SCI classique est destinée à exercer une activité civile de gestion immobilière. Si elle achète régulièrement des terrains avec l’intention de les diviser puis de les revendre, son activité peut prendre un caractère commercial.
L’administration fiscale analyse notamment l’intention de revendre et le caractère habituel des opérations. Une société civile réalisant de manière répétée des acquisitions et des reventes peut être considérée comme exerçant une activité de marchand de biens.
Une vente occasionnelle d’un terrain détenu depuis longtemps ne correspond pas nécessairement à une activité commerciale.
En revanche, un projet consistant à acheter régulièrement des terrains, les diviser et revendre les lots doit être étudié avec un professionnel avant de choisir la structure juridique.
Avant de créer une SCI, posez-vous plusieurs questions :
Pour une division suivie d’une vente unique, la propriété en nom propre est souvent plus simple.
Pour un patrimoine détenu à plusieurs, destiné à être conservé, géré ou transmis sur le long terme, la SCI peut devenir pertinente.
La décision doit être prise avant la réalisation des principales opérations, car transférer ensuite un terrain à une SCI peut entraîner de nouveaux frais et des conséquences fiscales.
Il n’est pas nécessaire de créer une SCI pour diviser ou vendre un terrain.
La division dépend principalement des règles d’urbanisme, de la configuration de la parcelle et des autorisations nécessaires.
Pour un propriétaire qui souhaite simplement vendre une partie de son jardin, la création d’une SCI peut ajouter des frais et des obligations sans apporter d’avantage réel.
En revanche, la SCI peut être intéressante lorsqu’un terrain doit être détenu à plusieurs, conservé sur le long terme ou transmis progressivement à des membres de la famille.
Elle peut également faciliter l’organisation d’un patrimoine comprenant plusieurs parcelles ou plusieurs biens locatifs.
Avant de créer une société, comparez le coût de la structure, les conséquences fiscales et les objectifs patrimoniaux.
Le notaire peut étudier la propriété du terrain et la transmission. L’expert-comptable peut comparer les régimes fiscaux. Le géomètre-expert et le service urbanisme interviennent quant à eux sur la faisabilité de la division.
La meilleure solution n’est donc pas nécessairement la plus complexe, mais celle qui correspond réellement au projet.
Non. Un particulier peut diviser et vendre une partie de son terrain sans créer de SCI. La division doit toutefois respecter le PLU et les éventuelles autorisations d’urbanisme.
Non. La création d’une SCI ne supprime pas automatiquement l’imposition de la plus-value. Le calcul dépend du régime fiscal de la société, de la durée de détention et des caractéristiques de la vente.
Oui, mais le transfert du terrain à la SCI nécessite un apport ou une vente. Cette opération entraîne des formalités, des frais et peut avoir des conséquences fiscales. Une étude préalable avec un notaire est recommandée.
Oui, sous réserve du respect des statuts et des règles applicables. Cependant, des opérations répétées d’achat, de division et de revente peuvent être considérées comme une activité commerciale. La structure et le régime fiscal doivent alors être étudiés avec un professionnel.
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par Sandra Doucet Marketing, SEO