Acheter ou posséder un bien en lotissement implique le respect d’un document souvent méconnu : le cahier des charges du lotissement. Ce document contractuel, signé par l’ensemble des propriétaires, fixe des règles précises concernant les constructions, l’aspect extérieur, l’implantation et l’usage des parcelles.
Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle qu’en cas de non-respect de ces règles par un coloti, les autres propriétaires peuvent engager une action en justice.
Le cahier des charges : une valeur juridique forte entre propriétaires
Contrairement au PLU, qui relève du droit de l’urbanisme et des règles publiques, le cahier des charges constitue un engagement privé entre les colotis. Il peut imposer des contraintes plus strictes que celles prévues par la mairie.
Il peut par exemple encadrer :
la hauteur des constructions
les modifications de façade
les extensions
certains usages du bien
Un délai de 5 ans pour invoquer un préjudice
La jurisprudence rappelle qu’un propriétaire peut invoquer un préjudice dans un délai de 5 ans à compter de la violation constatée des règles du cahier des charges.
Ce point est essentiel pour toute personne souhaitant acquérir un bien en lotissement ou réaliser des travaux.
Un délai de 30 ans pour demander la démolition
Concernant la démolition d’une construction non conforme, le délai pour saisir la justice peut aller jusqu’à 30 ans.
Cela signifie qu’une construction réalisée en infraction peut être contestée plusieurs décennies après sa réalisation.
Un risque souvent ignoré lors d’un achat immobilier
Lors d’un achat, l’attention se porte généralement sur le permis de construire et les règles d’urbanisme, tandis que le cahier des charges est parfois négligé. Pourtant, c’est ce document qui peut poser problème lors de travaux ou d’une revente.
L’importance de vérifier la conformité avant tout projet
Avant d’acheter ou de modifier un bien en lotissement, il est indispensable de :
consulter le cahier des charges
vérifier la conformité des constructions existantes
anticiper les contraintes applicables
Cette démarche permet d’éviter des litiges juridiques lourds de conséquences.
par Sandra Doucet Marketing, SEO