Dans le bassin grassois comme dans toute zone à fort déficit de logements, lesterrains constructibles non bâtis sont devenus un sujet de politique publique autant qu’une question patrimoniale.
L’État et les communes disposent d’outils fiscaux conçus pour inciter les propriétaires à libérer leur foncier — c’est-à-dire à le vendre ou à y construire — plutôt qu’à le conserver indéfiniment.
Pour un propriétaire de terrain constructible non bâti à Grasse ou dans les communes voisines, comprendre ces mécanismes est indispensable. Certains peuvent représenter un coût annuel croissant. D’autres ouvrent des opportunités de valorisation. Le tout dans un contexte fiscal qui a été modifié à plusieurs reprises ces dernières années.
Cet article a une vocation informative. La fiscalité locale peut varier selon les délibérations des collectivités. Consultez votre notaire ou conseiller fiscal pour une analyse personnalisée.
Tout propriétaire d’un terrain constructible, qu’il soit en zone urbaine ou en zone à urbaniser, est redevable de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Cette taxe est due chaque année, même si le terrain ne rapporte aucun revenu et même s’il est en friche.
Le calcul suit la formule classique de la taxe foncière :
La valeur locative cadastrale des terrains constructibles est régulièrement réévaluée, notamment lors d’un changement de destination dans le PLU ou d’une revalorisation générale décidée par l’État. Dans les communes à forte pression foncière comme Grasse ou Valbonne, cette valeur peut être significative.
Depuis 2015, une majoration spécifique de la valeur locative cadastrale s’applique aux terrains constructibles situés dans certaines zones. Cette majoration est distincte de la surtaxe et s’applique directement à la base de calcul de la TFPNB.
Elle peut s’appliquer de plein droit dans les communes soumises simultanément à la taxe sur les logements vacants et à la taxe sur les micro-logements — comme Paris, Annecy ou Versailles. Elle peut également être votée par délibération dans les communes en zone tendue qui ont décidé de l’instaurer avant le 28 février 2015.
Pour les propriétaires du bassin grassois, il convient de vérifier auprès de la commune si cette majoration est applicable sur leur territoire. Les communes de Grasse et de la CASA n’étant pas toutes classées en zone tendue au sens strict, l’application de cette majoration varie d’un secteur à l’autre.
Souvent méconnue des propriétaires de terrains nus, la taxe d’aménagement n’est pas due tant que le terrain n’est pas construit. Elle est déclenchée par le dépôt d’un permis de construire ou d’aménager et calculée sur la surface de plancher créée.
La formule de calcul est la suivante :
En 2025, la valeur forfaitaire nationale est de 1 004 euros/m² en province (hors Île-de-France). Le taux communal varie entre 1 et 5 % (jusqu’à 20 % dans certaines zones spécifiques), le taux départemental est plafonné à 2,5 %.
Pour une maison de 120 m² dans le bassin grassois, avec un taux communal de 3 % et un taux départemental de 1,5 %, la taxe d’aménagement représente environ 5 400 euros. Ce montant est à intégrer dans le budget global d’une opération de construction sur terrain divisé.
La taxe d’aménagement est payable en deux fois, 12 et 24 mois après la délivrance du permis de construire.
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain constructible, la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition est soumise à la taxe sur les plus-values immobilières. Ce sujet est traité en détail dans notre article dédié « Plus-value sur la vente d’un terrain : comment l’optimiser légalement ? ». Rappelons ici les points essentiels :
Dans le contexte de Grasse et du bassin grassois, où certains terrains ont été acquis il y a 20 à 40 ans à des prix très bas, les plus-values potentielles sont considérables. La durée de détention et le timing de la vente sont donc des paramètres stratégiques à bien calibrer avant de prendre une décision.
La rétention foncière — le fait de conserver un terrain constructible sans le vendre ni le construire — est un phénomène identifié comme l’un des freins majeurs à la production de logements en France, et particulièrement dans les zones tendues du Sud-Est.
Face à cette situation, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs leviers incitatifs ou coercitifs dont les propriétaires doivent avoir conscience :
Les communes peuvent exercer un droit de préemption urbain (DPU) sur les terrains mis en vente dans les zones qu’elles ont délimitées. La mairie se substitue alors à l’acquéreur pressenti au prix de la transaction. Ce mécanisme est utilisé par plusieurs communes du bassin grassois pour acquérir du foncier destiné à la construction de logements sociaux ou d’équipements publics.
Pour un propriétaire, cela signifie qu’il doit déclarer toute cession à la mairie (Déclaration d’Intention d’Aliéner — DIA) avant de signer avec un acquéreur privé. La commune dispose de deux mois pour exercer ou renoncer à son droit
Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) de Sophia-Antipolis fixe des objectifs chiffrés de production de logements pour les communes du bassin, dont Grasse. Ces objectifs se traduisent dans les PLU par des orientations d’aménagement qui peuvent, à terme, modifier les règles de constructibilité de certaines zones — notamment en ouvrant de nouvelles zones AU ou en densifiant les zones UB et UD existantes.
Pour un propriétaire de terrain en zone encore peu urbanisée, ces évolutions du PLU peuvent avoir un impact majeur sur la valeur future de son bien. Rester informé des révisions du PLU de sa commune est donc une démarche patrimoniale pertinente.
Le cadre fiscal des terrains constructibles a été modifié à plusieurs reprises ces dix dernières années. La loi de finances pour 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025) a notamment modifié les règles d’exonération de la TFPNB pour les terres agricoles (passage de 20 à 30 % d’exonération). Plus généralement, les débats parlementaires récurrents sur le foncier constructible témoignent d’une pression réglementaire croissante qui pourrait se traduire par de nouvelles incitations à la mise en marché des terrains dans les années à venir.
Face à cet environnement fiscal et réglementaire, plusieurs stratégies s’offrent aux propriétaires de terrains constructibles dans le bassin grassois :
Non, aucune commune ne peut vous obliger à vendre un terrain privé. En revanche, elle peut exercer un droit de préemption si elle l’a institué sur votre secteur : dans ce cas, si vous décidez de vendre, elle peut se porter acquéreur en priorité au prix que vous avez fixé avec votre acheteur. La commune peut aussi, dans des cas très particuliers, engager une procédure d’expropriation pour utilité publique, mais celle-ci est soumise à une procédure longue, contradictoire et indemnisée. La rétention foncière est légale — mais elle devient de plus en plus coûteuse fiscalement dans certaines zones.
Oui, à deux titres. D’une part, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles est réévaluée régulièrement, ce qui peut faire augmenter mécaniquement votre TFPNB. D’autre part, si votre commune a instauré une majoration de la base d’imposition des terrains à bâtir (possible depuis 2015 dans les zones tendues), votre base d’imposition peut être multipliée selon les délibérations locales. Enfin, les revalorisation forfaitaires annuelles décidées par l’État s’appliquent également aux terrains non bâtis comme aux autres biens immobiliers.
La taxe d’aménagement est due lors du dépôt d’un permis de construire ou d’aménager. Elle est calculée sur la surface de plancher créée, multipliée par la valeur forfaitaire nationale (1 004 €/m² en province en 2025) et les taux communal (1 à 5 %) et départemental (jusqu’à 2,5 %). Elle n’est pas due tant que vous ne déposez pas de demande d’autorisation. Elle est payable en deux fois, 12 et 24 mois après la délivrance du permis. Un terrain de 120 m² de surface de plancher dans le bassin grassois génère une taxe d’aménagement de l’ordre de 5 000 à 7 000 euros selon le taux communal.
Cela dépend de votre horizon de temps et de votre capacité à porter le dossier. Un terrain vendu avec un permis de construire purgé (délai de recours des tiers écoulé) se vend avec une prime de 10 à 20 % par rapport à un terrain brut comparable, car l’acheteur achète une certitude constructive. En revanche, l’instruction d’un permis prend 2 à 3 mois, auxquels s’ajoute le délai de recours de 2 mois supplémentaires. Si votre terrain a vocation à être divisé, notre agence peut accompagner toute la démarche — de la division à l’obtention du permis en passant par la mise en marché — pour maximiser la valeur finale de l’opération.
Notre équipe est à votre disposition.
par Sandra Doucet Marketing, SEO