Vous possédez une grande parcelle et envisagez d’en détacher une partie ? Votre terrain pourrait accueillir deux ou trois maisons ? Vous vous demandez s’il serait plus intéressant de créer une SCI avant de diviser le terrain ?
L’idée revient régulièrement.
Pourtant, deux notions différentes sont souvent mélangées :
Il n’est donc absolument pas obligatoire de créer une SCI pour diviser un terrain pour vendre.
Une Société civile immobilière est une structure permettant à plusieurs associés de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Le guide officiel du ministère de l’Économie sur la SCI rappelle qu’elle doit comprendre au minimum deux associés. Le patrimoine immobilier appartient alors à la société et les associés détiennent des parts sociales correspondant à leurs apports.
La SCI peut notamment être utilisée pour :
Elle n’a cependant pas pour fonction de rendre un terrain constructible.
Oui.
Un particulier propriétaire d’une parcelle peut parfaitement demander une division parcellaire et vendre le lot créé sans constituer une société.
Exemple :
vous possédez une maison sur une parcelle de 2 200 m².
Le PLU et la configuration permettent potentiellement de détacher 850 m².
Vous pouvez étudier une division et vendre ce nouveau lot directement.
La SCI ne constitue donc pas une étape obligatoire.
Une division de terrain peut permettre de valoriser une propriété importante.
Une maison entourée d’un très grand jardin peut parfois intéresser moins d’acquéreurs qu’une maison disposant d’un terrain plus raisonnable associée à un lot constructible vendu séparément.
Mais il faut impérativement comparer :
Une division mal conçue peut aussi diminuer la valeur de la maison existante.
Par exemple si elle supprime :
L’objectif n’est donc pas simplement de créer le plus grand nombre possible de lots.
Une division parcellaire consiste à détacher une partie d’une propriété.
Lorsqu’elle vise la création d’un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis, elle peut relever du régime juridique du lotissement.
Le Code de l’urbanisme concernant les lotissements prévoit notamment que les lotissements qui ne sont pas soumis à permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
La formalité nécessaire dépend donc du projet.
C’est l’une des premières questions à résoudre.
Pour certains projets relativement simples, une déclaration préalable de division peut suffire. D’autres opérations nécessitent un permis d’aménager, notamment selon la configuration, la localisation et la création éventuelle de voies, espaces ou équipements communs.
Le Code de l’urbanisme prévoit précisément que la nécessité du permis d’aménager dépend notamment de la localisation de l’opération et de la création de voies ou d’équipements communs.
Il ne faut donc pas appliquer automatiquement la même procédure à toutes les divisions.
Son intervention est très souvent déterminante.
Le géomètre-expert peut notamment :
Dans une opération à forte valeur, son travail peut aussi aider à optimiser le découpage.
Créer deux terrains de 700 m² n’a pas nécessairement la même valeur que créer un terrain de 900 m² et conserver 500 m² supplémentaires avec la maison.
Parce que la structure juridique ne change absolument pas les règles de construction.
Créer une SCI ne permet pas de contourner :
Il faut donc commencer par déterminer ce que le terrain permet réellement.
Seulement ensuite vient la question : qui doit posséder les différents lots ?
La SCI devient beaucoup plus pertinente lorsqu’il existe une vraie logique de gestion à plusieurs ou de transmission.
Exemple :
des parents possèdent un vaste terrain.
Ils souhaitent :
Dans ce cas, la SCI familiale peut devenir un véritable outil patrimonial.
Le ministère de l’Économie souligne notamment que la SCI peut faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
Si vous détenez personnellement un terrain et souhaitez simplement détacher un lot puis le vendre, créer une SCI uniquement pour réaliser cette opération n’est pas nécessairement utile.
La création implique :
Il faut également étudier les conséquences d’un apport du terrain à la société.
Une opération réalisée en plusieurs étapes peut parfois coûter davantage qu’une vente directe.
Pas automatiquement.
C’est probablement l’une des idées reçues les plus dangereuses.
Une SCI peut être soumise à des régimes fiscaux différents.
La fiscalité dépend notamment :
Une SCI relevant de l’impôt sur le revenu et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peuvent produire des résultats très différents lors d’une cession.
Il ne faut donc jamais créer une SCI uniquement sur la promesse générale de « payer moins d’impôts ».
Lorsqu’un terrain est hérité par plusieurs personnes, il est souvent détenu en indivision.
Chaque héritier possède alors une quote-part.
La SCI peut éventuellement permettre d’organiser la gestion différemment.
Le ministère de l’Économie explique également les différences entre SCI et indivision : dans une SCI, chaque associé détient des parts sociales, tandis qu’en indivision chaque indivisaire possède une quote-part portant sur l’ensemble du bien.
Mais si tous les héritiers souhaitent immédiatement vendre le terrain, créer une nouvelle société n’est pas forcément pertinent.
Elle peut faciliter une stratégie de transmission.
Des parents peuvent notamment transmettre progressivement des parts de SCI plutôt que de diviser physiquement chaque bien entre leurs enfants.
Cela permet aussi de définir dans les statuts certaines règles concernant :
L’intérêt est surtout visible lorsque le patrimoine doit rester dans la famille sur une longue période.
Oui.
Il n’existe aucune obligation selon laquelle la SCI doit nécessairement être créée avant la division.
Selon le projet, il peut même être plus logique de :
Cela évite de créer une société avant même de connaître le potentiel réel du terrain.
Vérifiez la constructibilité réelle.
Un terrain constructible sans accès techniquement viable peut être beaucoup moins intéressant.
Eau, électricité et assainissement peuvent influencer fortement le coût futur.
Faites établir différents scénarios.
Comparez la vente globale avec la vente après division.
Une plus-value ou d’autres conséquences fiscales peuvent modifier la rentabilité réelle.
C’est seulement ici que la question de la SCI devient réellement pertinente.
Un propriétaire dispose d’une villa sur 3 000 m² dans les Alpes-Maritimes.
Le PLU permet potentiellement de créer deux nouveaux lots.
Scénario A :
vente de la propriété complète : 1 250 000 €.
Scénario B :
maison avec terrain réduit : 950 000 €
lot 1 : 350 000 €
lot 2 : 320 000 €.
La valeur brute théorique après division atteindrait 1 620 000 €.
Mais il faut encore retirer ou intégrer :
Ce n’est qu’après cette analyse que la stratégie devient réellement comparable.
Lorsqu’une opération prend une dimension répétitive ou véritablement commerciale, la situation fiscale peut devenir plus complexe.
Acheter, aménager, diviser et revendre plusieurs terrains n’est pas nécessairement traité de la même manière qu’un propriétaire qui détache ponctuellement une partie de son jardin.
Pour une opération importante, une étude notariale et fiscale spécifique est donc préférable.
Il n’est pas nécessaire de créer une SCI pour diviser un terrain.
La priorité consiste d’abord à vérifier :
La SCI devient intéressante lorsque le projet comporte une véritable dimension de gestion familiale, d’investissement ou de transmission patrimoniale.
Pour une simple vente d’une partie de terrain, elle peut au contraire apporter une complexité inutile.
Non. Un particulier peut diviser un terrain pour vendre sans créer de SCI, sous réserve de respecter les règles d’urbanisme et les formalités nécessaires.
Lorsqu’elle constitue un lotissement, une déclaration préalable ou un permis d’aménager peut être nécessaire selon la configuration du projet.
Non. La fiscalité dépend de nombreux paramètres, dont le régime fiscal de la SCI et la nature de l’opération. Une étude spécifique est nécessaire avant de choisir cette structure.
La SCI est principalement intéressante pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs, plutôt que comme simple outil de division foncière.
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par Sandra Doucet Marketing, SEO