Sur la Côte d’Azur, quelques mots suffisent parfois à transformer complètement la perception d’un bien : vue mer.
Pour une villa, un appartement ou un terrain dans les Alpes-Maritimes, une vue dégagée sur la Méditerranée peut constituer un argument particulièrement recherché.
Mais de combien augmente-t-elle réellement la valeur d’une parcelle ?
Il serait séduisant de répondre : +10 %, +20 % ou +30 %.
En réalité, aucune règle générale ne permet d’appliquer sérieusement un pourcentage identique à tous les terrains vue mer dans le 06.
La valeur dépend de la qualité de la vue mais aussi — et surtout — de la capacité à la conserver et à l’exploiter dans le futur projet.
Entre « aperçu mer » et « vue mer panoramique », la différence peut être considérable.
Une estimation sérieuse doit distinguer plusieurs situations.
La mer est visible sur une petite partie du terrain ou depuis un point précis.
Il s’agit d’un avantage mais rarement de l’élément déterminant de la valeur.
La Méditerranée occupe une part notable du panorama.
Elle peut devenir un véritable argument de commercialisation.
Le terrain bénéficie d’un panorama large, peu obstrué, parfois depuis plusieurs niveaux potentiels de la future construction.
C’est généralement la situation la plus recherchée.
Sur certains terrains en pente, la vue n’est pas spectaculaire depuis le niveau naturel mais pourrait devenir beaucoup plus intéressante depuis l’étage d’une future villa.
Cela doit toutefois être vérifié au regard du projet réellement autorisable.
Le marché immobilier du 06 est fortement lié au cadre de vie.
À proximité de Grasse, Cannes, Mougins, Mouans-Sartoux ou des communes voisines, l’environnement, l’exposition et le panorama participent fortement à la perception d’un terrain.
Une parcelle n’est donc pas seulement évaluée en fonction de son nombre de mètres carrés.
Deux terrains de 1 000 m² situés dans le même secteur peuvent présenter des valeurs très différentes si l’un offre un beau panorama tandis que l’autre est encaissé ou fortement exposé aux vis-à-vis.
La valeur d’un terrain correspond d’abord à son potentiel.
Avant d’évaluer la vue, il faut donc vérifier :
Une superbe vue mer sur une parcelle quasiment inconstructible n’aura pas le même effet économique qu’une vue identique sur un terrain permettant une villa haut de gamme.
C’est pourquoi une estimation fiable repose davantage sur des comparables locaux et le potentiel constructible que sur l’application d’un coefficient automatique.
C’est un point souvent négligé.
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre une partie de son jardin, il observe naturellement la vue depuis sa maison actuelle.
Mais ce qui intéresse l’acheteur du futur terrain est la vue qu’il pourra obtenir depuis sa future maison.
Il faut donc réfléchir à :
Un terrain peut disposer d’un panorama particulièrement intéressant depuis sa partie haute mais beaucoup moins depuis la zone réellement constructible.
Une vue exceptionnelle aujourd’hui n’est pas nécessairement garantie pour toujours.
Un terrain situé plus bas peut éventuellement recevoir une construction.
Des arbres peuvent grandir.
L’urbanisation du secteur peut évoluer dans le respect des règles applicables.
Lorsqu’une part importante du prix repose sur une vue mer, il faut donc analyser l’environnement immédiat.
Une vue bénéficiant d’une configuration topographique naturellement dominante sera généralement perçue différemment d’une vue susceptible d’être masquée par une future construction.
Autour de Grasse, de nombreux terrains sont en pente.
Cette pente peut compliquer :
Mais elle peut aussi produire ce que recherche précisément un acheteur : une vue dégagée.
La pente possède donc deux effets économiques opposés.
D’un côté elle peut augmenter le coût de construction.
De l’autre, elle peut créer un panorama et limiter certains vis-à-vis.
L’estimation doit mettre ces deux éléments en balance.
Un terrain vue mer à Grasse peut être attractif, mais son orientation reste déterminante.
Un acquéreur étudiera notamment :
Un terrain correctement orienté, avec une vue dégagée exploitable depuis les espaces de vie, peut bénéficier d’une demande beaucoup plus forte.
Une méthode sérieuse peut être organisée en quatre étapes.
C’est la base.
Il faut connaître ce qui peut réellement être réalisé sur la parcelle.
On recherche des ventes ou des offres pertinentes dans un secteur géographique comparable, tout en corrigeant les différences de surface, de constructibilité et de situation.
Vue totale ou partielle ? Dégagée ou encombrée ? Visible depuis la future maison ou uniquement depuis une extrémité de la propriété ?
Une vue spectaculaire obtenue grâce à une très forte pente peut s’accompagner de surcoûts importants.
Le prix final doit refléter l’ensemble du projet.
Lorsqu’une villa possède un grand terrain avec vue mer, la manière de tracer la division peut profondément modifier la valeur des lots.
Il serait parfois dommage de créer une limite parcellaire qui réserve toute la vue à un lot et rend le second beaucoup moins intéressant.
Inversement, il peut être possible de positionner intelligemment l’accès et les limites afin de préserver les qualités des deux propriétés.
C’est pourquoi une division foncière ne devrait pas être pensée uniquement en mètres carrés.
Elle doit également prendre en compte :
la vue, l’orientation, l’intimité et la valeur future de chaque lot.
Pour certains propriétaires, une vue mer importante peut justifier une étude plus approfondie avant la vente.
Selon la situation, il peut être intéressant de vendre :
Plus le potentiel est clair, plus il devient facile pour un acquéreur de comprendre la valeur demandée.
Il n’existe pas de pourcentage valable pour toutes les parcelles. L’impact dépend de la qualité de la vue, de sa pérennité, du secteur, de la constructibilité et des coûts nécessaires pour développer le terrain.
Oui, si le règlement permet effectivement de construire à la hauteur nécessaire et si le projet est réaliste. Une simple hypothèse non vérifiée ne doit en revanche pas être valorisée comme un avantage certain.
Pas systématiquement. La vue peut augmenter son attractivité tandis que la pente augmente les coûts de terrassement, d’accès ou de construction. Les deux effets doivent être étudiés ensemble.
Il faut croiser les ventes comparables du secteur avec la constructibilité réelle de la parcelle, l’accès, les réseaux, la pente, l’orientation et la qualité précise de la vue.
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par Sandra Doucet Marketing, SEO