Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un terrain, la question de l’assainissement apparaît rapidement.
Ces questions sont particulièrement importantes pour les terrains bruts ou issus d’une division foncière.
Le « tout-à-l’égout » correspond généralement au réseau public de collecte des eaux usées, également appelé assainissement collectif.
Lorsqu’une habitation est raccordée, les eaux usées sont évacuées vers le réseau public. Puis traitées dans les installations prévues à cet effet.
Dans les secteurs dépourvus de réseau collectif, une solution d’assainissement non collectif peut être nécessaire.
Pour un terrain à bâtir, connaître la situation exacte du réseau est donc essentiel avant d’évaluer sa constructibilité et son coût d’aménagement.
Le Code de la santé publique prévoit que lorsqu’un réseau public de collecte destiné aux eaux usées domestiques est établi sous une voie à laquelle l’immeuble a accès.
Le raccordement est en principe obligatoire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau, sous réserve des cas particuliers prévus par la réglementation.
Raccordement au réseau public d’assainissement : consulter l’article L1331-1 du Code de la santé publique
Mais pour un terrain nu, la question se pose différemment. C’est surtout le projet de construction et les possibilités de raccordement qui doivent être étudiés.
Sur le territoire du Pays de Grasse, les questions relatives à l’assainissement collectif relèvent de la Communauté d’Agglomération du Pays de Grasse.
La collectivité indique également qu’une Participation pour le financement de l’assainissement collectif, ou PFAC, peut être demandée pour les constructions neuves ou certaines habitations se raccordant au réseau.
Assainissement collectif Pays de Grasse : consulter les informations officielles du Pays de Grasse
Cette donnée doit être intégrée au budget global d’un projet.
Cette distinction est fondamentale.
Un vendeur peut parfois dire :
« Le tout-à-l’égout passe devant le terrain. »
Cela ne signifie pas nécessairement que la future maison pourra être raccordée simplement et à faible coût.
Il faut vérifier :
Sur un terrain en pente, fréquent dans le secteur de Grasse, ces paramètres peuvent modifier sensiblement le coût.
Pas nécessairement.
Un terrain peut être vendu sans que tous les raccordements aient déjà été exécutés.
Il est alors important de présenter clairement son niveau de viabilisation.
Un acquéreur fera la différence entre :
terrain viabilisé
et
terrain avec réseaux disponibles à proximité.
Dans le second cas, il devra intégrer les frais de raccordement dans son projet.
Pour le vendeur, cette différence a un impact direct sur la négociation.
Un terrain disposant de raccordements simples et clairement identifiés est généralement plus facile à valoriser qu’une parcelle pour laquelle l’acquéreur ignore encore le coût réel de la viabilisation.
Imaginons deux terrains comparables à Grasse.
Le premier dispose d’un accès facile et des réseaux immédiatement disponibles.
Le second nécessite une longue tranchée, des travaux importants et éventuellement un dispositif de relevage.
Même si les deux terrains ont la même superficie, leur valeur nette pour l’acquéreur n’est pas forcément identique.
Le prix du foncier doit donc tenir compte du coût réel de transformation du terrain en lot constructible utilisable.
Lorsqu’aucun réseau public n’est disponible, un système d’assainissement non collectif peut éventuellement être envisagé.
Mais là encore, il ne suffit pas d’avoir suffisamment de terrain.
La faisabilité dépend notamment :
Une étude adaptée peut être nécessaire.
Pour un propriétaire qui souhaite diviser un grand terrain, l’assainissement peut d’ailleurs devenir un élément déterminant : une parcelle suffisamment grande sur le papier peut se révéler plus difficile à détacher si l’assainissement du futur lot est complexe.
La division foncière ne consiste pas uniquement à tracer une nouvelle limite cadastrale.
Pour qu’un futur lot soit réellement attractif, il faut s’intéresser à son fonctionnement.
Le futur acquéreur voudra savoir :
Une division qui ignore ces questions peut produire un terrain techniquement compliqué à commercialiser.
À l’inverse, une division pensée en fonction des réseaux peut faciliter considérablement la vente.
Cela dépend de la stratégie.
Le prix doit alors intégrer les travaux restant à la charge de l’acquéreur.
Cette solution évite au propriétaire de financer les travaux avant la vente.
Lorsque cela est pertinent, apporter davantage de visibilité sur les réseaux peut rassurer l’acquéreur.
C’est souvent une bonne solution intermédiaire.
Le vendeur dispose d’éléments concrets permettant de répondre aux questions et de défendre son prix.
La première erreur consiste à considérer qu’un regard d’assainissement visible dans la rue garantit un raccordement simple.
La deuxième est de présenter un terrain comme « viabilisé » alors que les branchements restent à réaliser.
La troisième consiste à oublier certains coûts annexes, notamment les participations ou les travaux sur la propriété privée.
Enfin, une estimation foncière qui ne tient pas compte de la viabilisation peut être trompeuse.
Où les propriétés peuvent présenter d’importants dénivelés, la question des réseaux doit idéalement être traitée dès le début d’une étude foncière.
Pour un grand jardin susceptible d’être détaché, la bonne approche consiste à étudier simultanément :
constructibilité + accès + réseaux + assainissement + valeur du futur lot.
Cette analyse permet de savoir si la division apporte réellement de la valeur ou si les coûts techniques absorbent une partie du potentiel.
Oui. L’absence de branchement existant n’interdit pas en elle-même la vente. L’important est de connaître les possibilités réelles de raccordement et d’informer correctement l’acquéreur.
Les coûts dépendent de la nature des travaux et de la situation. Le propriétaire doit notamment prévoir les travaux relevant de sa propriété ainsi que les éventuelles participations applicables. Il faut demander un chiffrage adapté au projet.
Il peut faciliter la vente et réduire l’incertitude financière de l’acquéreur. La différence de valeur dépend toutefois du coût qu’aurait représenté un raccordement à réaliser.
Oui. La Communauté d’Agglomération du Pays de Grasse indique qu’une PFAC s’applique notamment à certaines constructions neuves et raccordements au réseau collectif.
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par Sandra Doucet Marketing, SEO