Posséder un grand terrain entraîne souvent une question : pourrait-on le diviser pour créer une ou plusieurs nouvelles parcelles ?
La réponse peut avoir des conséquences financières importantes. Une propriété comprenant une grande surface constructible peut parfois cacher un potentiel foncier que son propriétaire n’avait jamais envisagé.
Mais déterminer le nombre de lots lors d’une division de terrain ne consiste pas simplement à prendre la superficie totale et à la diviser en parcelles identiques.
Deux terrains de 2 000 m² situés dans la même commune peuvent offrir des possibilités complètement différentes.
Il n’existe pas une règle nationale disant, par exemple :
« Un terrain de 2 000 m² permet de créer quatre lots. »
Le nombre possible dépend de la réglementation applicable et de la configuration du terrain.
Il faut examiner notamment :
Un terrain théoriquement assez grand pour quatre maisons peut finalement ne permettre que deux constructions en raison d’un accès trop étroit ou de règles particulières.
Inversement, une parcelle relativement compacte mais bien organisée peut parfois présenter davantage de possibilités que prévu.
Avant d’imaginer un découpage sur un plan, il faut connaître la zone dans laquelle se situe le terrain.
Le Plan Local d’Urbanisme encadre l’utilisation du sol.
Pour un terrain situé à Grasse, le PLU actuellement publié sur le Géoportail de l’Urbanisme est indiqué comme document en vigueur.
Il est accessible via le portail national : Géoportail de l’Urbanisme
Selon la zone, plusieurs règles peuvent influencer votre projet.
Il faut notamment regarder les implantations possibles, les hauteurs, les contraintes paysagères, les espaces protégés ou encore les règles liées aux accès et au stationnement.
Attention également à une confusion fréquente : l’absence de superficie minimale explicite ne signifie pas automatiquement qu’un terrain peut être découpé sans limite.
Les autres règles du PLU peuvent indirectement réduire fortement le nombre de constructions réalisables.
Prenons deux terrains de 1 500 m².
Le premier mesure approximativement 30 mètres sur 50.
Le second forme une bande longue et étroite.
Sur le papier, leur surface est identique.
Pourtant, le premier peut être beaucoup plus simple à diviser.
La largeur disponible influence notamment la possibilité de créer :
C’est pourquoi une étude de division parcellaire doit être réalisée à partir de la configuration réelle du terrain.
C’est souvent l’un des éléments les plus sous-estimés.
Chaque future parcelle doit pouvoir disposer d’un accès compatible avec son utilisation.
Lorsque plusieurs lots sont situés les uns derrière les autres, une voie commune peut devenir nécessaire.
Or la création d’une voie modifie potentiellement :
Dans les secteurs en pente, ce qui est fréquent autour de Grasse et dans une partie des Alpes-Maritimes, l’accès peut devenir particulièrement déterminant.
Une parcelle peut sembler constructible vue du dessus mais nécessiter des terrassements importants pour devenir réellement exploitable.
Créer trois lots signifie potentiellement accueillir trois constructions.
Il faut donc examiner les possibilités de raccordement :
Si le terrain se trouve loin des réseaux, leur extension peut représenter une dépense significative.
Ces coûts doivent être intégrés dès le départ dans l’étude économique du projet.
Un terrain pouvant techniquement accueillir quatre lots ne signifie pas forcément qu’il est financièrement pertinent d’en créer quatre.
Une division foncière en vue de construire peut être soumise à une autorisation d’urbanisme.
Selon la configuration, il peut s’agir notamment d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager.
Service-Public indique qu’une déclaration préalable peut permettre de diviser un terrain afin de détacher un ou plusieurs lots destinés à être construits lorsqu’il n’y a notamment pas de création de voies ou d’espaces communs et que le projet se situe hors de certaines zones protégées.
Lorsque le projet devient plus complexe, son régime peut évoluer.
Il ne faut donc pas réaliser la division uniquement sur la base d’un plan préparé soi-même.
Le géomètre-expert est un interlocuteur essentiel dans de nombreux projets de division.
Il peut analyser la configuration du terrain et définir un découpage cohérent.
Son intervention permet notamment de matérialiser précisément les nouvelles limites.
Le plan cadastral peut être consulté gratuitement sur le site officiel : Cadastre français
Il constitue une première source d’information utile, mais ne doit pas être confondu avec un bornage.
Imaginons un propriétaire disposant d’un terrain de 2 400 m² autour de sa maison.
Son premier raisonnement pourrait être :
« Je garde 800 m² et je crée quatre terrains de 400 m². »
Mathématiquement, cela fonctionne.
Urbanistiquement, beaucoup moins forcément.
Il faut conserver :
Après étude, le meilleur scénario pourrait finalement être de conserver 1 000 m² avec la maison et de créer seulement deux terrains de 700 m².
Et ce choix peut parfois rapporter davantage qu’un découpage en quatre petites parcelles.
C’est une idée importante.
Chercher le nombre maximal de lots n’est pas toujours la meilleure stratégie.
Supposons deux scénarios.
Scénario A : création de quatre petits terrains nécessitant une voie commune et des travaux importants.
Scénario B : création de deux beaux terrains disposant chacun d’un accès simple.
Le scénario B peut être :
L’objectif doit donc être de rechercher le meilleur découpage, pas nécessairement le découpage comportant le plus grand nombre de lots.
Avant toute acquisition ou opération foncière, il est utile de vérifier également l’exposition du terrain aux risques naturels et technologiques.
Le portail officiel Géorisques permet d’effectuer une première recherche par adresse ou parcelle : Consulter Géorisques
Dans certaines zones, le risque d’incendie, d’inondation, de mouvement de terrain ou d’autres contraintes peut influencer la constructibilité.
Une étude sérieuse passe généralement par plusieurs étapes :
Cette analyse peut révéler des situations très différentes.
Certains propriétaires découvrent qu’une division est pratiquement impossible.
D’autres découvrent au contraire qu’ils disposent d’un patrimoine foncier beaucoup plus important qu’ils ne l’imaginaient.
Combien de maisons peut-on construire sur un terrain de 1 000 m² ?
Il n’existe pas de réponse universelle. Tout dépend du PLU, de la forme de la parcelle, des accès, des réseaux et des règles de construction applicables.
Peut-on diviser un terrain en trois parcelles ?
Oui lorsque les règles d’urbanisme et la configuration du terrain le permettent. Une autorisation d’urbanisme peut toutefois être nécessaire.
Un terrain doit-il avoir une surface minimum pour être divisé ?
Cela dépend des règles applicables au secteur et du projet. La surface seule ne permet pas de déterminer la faisabilité d’une division.
Qui peut déterminer le meilleur découpage ?
Un professionnel de la division foncière et un géomètre-expert peuvent notamment analyser la configuration et les possibilités du terrain.
Notre équipe est à votre disposition.
par Sandra Doucet Marketing, SEO