Un terrain reçu de ses parents ou conservé depuis plusieurs générations possède rarement uniquement une valeur financière.
Il peut représenter des souvenirs, une histoire familiale ou l’idée de transmettre quelque chose à ses enfants.
C’est pourquoi la décision de garder ou vendre un terrain familial est souvent beaucoup plus difficile qu’une vente immobilière classique.
Certains propriétaires conservent pendant vingt ans un terrain en se disant qu’il servira un jour aux enfants.
D’autres vendent rapidement pour utiliser l’argent immédiatement.
Aucune de ces décisions n’est systématiquement meilleure.
La bonne question est plutôt : quelle option correspond réellement à votre situation familiale, patrimoniale et foncière ?
La première motivation est évidente : transmettre un patrimoine.
Dans les secteurs où le foncier est rare, disposer d’une parcelle peut devenir un véritable avantage.
Un enfant pourra éventuellement :
Dans des secteurs attractifs des Alpes-Maritimes ou autour de Grasse, la disponibilité foncière peut notamment jouer un rôle important dans la valeur d’un terrain.
Conserver une parcelle peut donc constituer une forme d’épargne immobilière.
Mais uniquement si le terrain conserve réellement un intérêt.
C’est précisément là que la décision devient complexe.
Les propriétaires pensent parfois :
« Je le garde dix ou vingt ans, il va forcément prendre de la valeur. »
Ce n’est jamais garanti.
Les documents d’urbanisme peuvent évoluer.
Une modification du zonage ou l’apparition de nouvelles contraintes peut transformer le potentiel d’une parcelle.
À l’inverse, certaines évolutions peuvent aussi lui être favorables.
Il est donc important de connaître la situation actuelle du terrain avant de prendre une décision basée uniquement sur une hypothèse concernant l’avenir.
Le Géoportail de l’Urbanisme permet de consulter les principaux documents applicables : Consulter les règles d’urbanisme
Pour une parcelle à Grasse, le PLU publié sur ce portail est actuellement indiqué comme en vigueur.
Même lorsqu’il n’y a aucun crédit immobilier à rembourser, posséder un terrain n’est pas toujours gratuit.
Il peut générer :
Sur vingt ans, ces dépenses peuvent devenir significatives.
Le calcul ne doit donc pas être :
valeur future – prix de vente actuel.
Il doit plutôt intégrer l’ensemble des coûts liés à la conservation.
C’est probablement la question la plus importante et pourtant l’une des moins souvent posées.
Les parents peuvent imaginer :
« Plus tard, ma fille construira ici. »
Mais vingt ans plus tard, l’enfant peut vivre à Lyon, Paris, Londres ou à l’étranger et ne jamais envisager de revenir.
Avant de conserver une propriété uniquement au nom de la transmission, il peut donc être pertinent d’échanger avec les enfants lorsqu’ils sont suffisamment grands.
Un patrimoine est utile lorsqu’il correspond à un besoin.
Dans certains cas, vendre aujourd’hui et réinvestir l’argent dans un actif plus adapté peut être une meilleure façon de préparer leur avenir.
Un terrain inutilisé représente un capital immobilisé.
Sa vente peut permettre :
Supposons qu’un terrain puisse être vendu 180 000 € aujourd’hui.
Le garder uniquement parce qu’il appartenait aux grands-parents n’est pas nécessairement la meilleure décision financière si la famille a parallèlement un besoin important de capital.
L’attachement émotionnel doit être respecté, mais il ne doit pas empêcher d’effectuer une analyse économique.
Le choix n’est pas toujours binaire.
Il n’y a pas uniquement :
tout garder ou tout vendre.
Un grand terrain peut parfois être divisé.
Le propriétaire peut alors conserver une partie pour les enfants et vendre le reste.
Exemple :
Une famille possède 3 000 m².
Après analyse, il apparaît qu’il est possible de créer trois lots cohérents.
Elle pourrait éventuellement :
Une telle stratégie nécessite évidemment une étude précise des possibilités de division du terrain.
Selon le projet, une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire. Service-Public présente notamment le régime de déclaration préalable applicable à certaines divisions créant des lots destinés à être construits.
Une parcelle cadastrale n’est pas automatiquement un terrain constructible.
Le cadastre sert notamment à identifier les parcelles.
Vous pouvez consulter gratuitement le plan : Consulter le cadastre officiel
Pour connaître le potentiel immobilier réel, il faut ensuite croiser ces données avec le document d’urbanisme, les risques, les accès, les réseaux et les éventuelles servitudes.
Le terrain peut également être soumis à certaines contraintes naturelles ou technologiques.
Avant de décider de le conserver pendant quinze ou vingt ans, il est intéressant de connaître sa situation.
Le portail Géorisques permet d’effectuer une première vérification : Consulter Géorisques
Cela permet notamment d’identifier certains risques liés aux inondations, incendies, mouvements de terrain ou sols.
Cette information peut modifier la perception de la valeur patrimoniale d’une propriété.
Un marché immobilier favorable peut évidemment constituer une opportunité.
Mais il ne suffit pas d’entendre qu’un voisin a vendu son terrain cher pour décider.
Deux parcelles très proches peuvent avoir une valeur différente en raison :
Avant de vendre, il est préférable d’obtenir une estimation fondée sur les caractéristiques réelles de la propriété.
Il existe deux erreurs opposées.
La première consiste à vendre trop rapidement :
« On me propose une belle somme, j’accepte. »
La seconde consiste à refuser toute vente :
« Ce terrain appartenait à mon grand-père, donc il restera toujours dans la famille. »
Dans les deux cas, la décision repose essentiellement sur l’émotion.
Une meilleure approche consiste à séparer temporairement les deux dimensions.
Première question :
Quelle est la meilleure décision patrimoniale ?
Deuxième question :
Quelle importance émotionnelle ce terrain possède-t-il pour notre famille ?
Ensuite seulement, vous pouvez arbitrer.
Pour choisir entre garder ou vendre un terrain familial, posez-vous ces cinq questions.
Une estimation permet d’avoir un point de comparaison concret.
Peut-il être construit ou divisé ?
Un terrain de 200 000 € aujourd’hui peut parfois présenter un potentiel supérieur lorsqu’une division cohérente est possible.
Additionnez l’entretien et les différentes charges sur dix ou vingt ans.
Il est préférable de réfléchir à leurs projets plutôt que de supposer qu’ils voudront nécessairement s’y installer.
C’est fondamental.
Vendre un terrain pour laisser l’argent dormir sans projet n’a pas le même intérêt que vendre pour financer une opération patrimoniale précise.
C’est peut-être le point le plus rassurant.
Faire étudier un terrain ne signifie pas le mettre immédiatement sur le marché.
Vous pouvez simplement vouloir connaître :
Avec ces informations, la famille peut ensuite prendre une décision sereine.
Parfois, l’étude confirme qu’il est préférable de garder la propriété.
Parfois, elle révèle qu’une vente serait particulièrement intéressante.
Et dans certains cas, elle met en évidence une troisième solution, comme la division d’une partie du terrain.
L’objectif n’est donc pas de vendre à tout prix.
Il est de connaître précisément ce que vous possédez avant de décider ce que vous souhaitez transmettre.
Oui lorsque le terrain présente un potentiel réel et correspond à une stratégie familiale. Il faut néanmoins tenir compte des coûts de conservation et de l’évolution possible des règles d’urbanisme.
Les règles d’urbanisme peuvent évoluer. Il n’est donc pas prudent de considérer qu’une situation actuelle restera nécessairement identique pendant plusieurs décennies.
Oui lorsque la configuration et les règles d’urbanisme permettent une division. Cette solution peut constituer un compromis entre transmission familiale et besoin de liquidités.
Il faut comparer la valeur actuelle, le potentiel futur, les coûts de conservation, les projets des enfants et l’utilisation prévue du produit de la vente.
Notre équipe est à votre disposition.
par Sandra Doucet Marketing, SEO