Vous souhaitez vendre une parcelle agricole et vous avez entendu parler du droit de préemption de la SAFER ?
Cette possibilité soulève souvent des inquiétudes : la SAFER peut-elle empêcher la vente ? Peut-elle choisir un autre acheteur ? Peut-elle imposer un prix inférieur ?
La réponse est oui : dans certaines situations, la SAFER peut préempter un terrain agricole et devenir acquéreur à la place de la personne initialement choisie par le vendeur.
Cependant, cette intervention n’est ni automatique ni applicable à toutes les parcelles. Elle dépend de la nature du bien, de sa localisation, des règles en vigueur dans la région, de la superficie concernée et des caractéristiques de la vente.
La procédure est également encadrée. Le propriétaire conserve certains droits, notamment lorsque la SAFER propose un prix différent de celui prévu dans le projet de vente.
Avant de signer un compromis, il est donc utile de comprendre le fonctionnement du droit de préemption SAFER.
La SAFER est une Société d’aménagement foncier et d’établissement rural.
Son rôle est notamment de contribuer au maintien des activités agricoles, de faciliter l’installation de nouveaux agriculteurs, de préserver les exploitations existantes et de participer à la protection des espaces agricoles, naturels et ruraux.
Pour remplir ses missions, la SAFER dispose d’un droit d’information sur de nombreuses opérations foncières rurales. Dans certaines situations, elle bénéficie également d’un droit de préemption.
Ce droit lui permet d’acheter un bien à la place de l’acquéreur prévu dans la vente. La SAFER peut ensuite attribuer le terrain à un candidat dont le projet correspond aux objectifs agricoles, économiques ou environnementaux définis par la réglementation.
La préemption peut notamment répondre à plusieurs objectifs :
Les missions pouvant justifier une préemption sont détaillées dans l’article L.143-2 du Code rural et de la pêche maritime.
Le droit de préemption de la SAFER peut principalement concerner les ventes de biens à usage agricole ou de terrains ayant une vocation agricole.
Il peut notamment s’appliquer à :
La SAFER peut également intervenir dans certaines opérations portant sur l’usufruit, la nue-propriété ou des biens appartenant à des sociétés dont l’activité principale est agricole.
Le classement du terrain dans le plan local d’urbanisme peut être pris en compte, mais il ne constitue pas le seul critère.
Une parcelle située en zone agricole peut entrer dans le champ d’intervention de la SAFER. À l’inverse, la simple présence d’un terrain en zone rurale ne signifie pas automatiquement qu’une préemption sera possible.
Les conditions dépendent également des décrets applicables dans chaque région. Ces textes peuvent définir les territoires concernés et prévoir des seuils de superficie spécifiques.
Le notaire vérifie donc la situation du bien avant la vente.
Non.
La SAFER est informée d’un grand nombre de transactions rurales, mais elle ne préempte qu’une partie des biens qui lui sont déclarés.
Le fait que votre notaire adresse une notification à la SAFER ne signifie donc pas que votre terrain sera automatiquement acheté par cet organisme.
La SAFER examine notamment :
Elle peut décider de ne pas intervenir lorsque l’acquéreur prévu possède un projet compatible avec les objectifs agricoles du territoire.
Elle peut également renoncer lorsqu’aucun projet ne justifie l’exercice de son droit.
Le site officiel de la SAFER présente le fonctionnement de son droit de préemption.
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un terrain agricole, le notaire joue un rôle central.
Il transmet à la SAFER les informations nécessaires concernant le projet de vente.
La notification précise notamment :
Cette déclaration doit généralement être transmise au moins deux mois avant la signature de l’acte définitif.
À partir de la réception d’un dossier complet, la SAFER dispose habituellement d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision.
Plusieurs situations sont alors possibles.
Lorsque la SAFER ne répond pas dans le délai prévu, elle est généralement considérée comme ayant renoncé à exercer son droit.
La vente peut alors se poursuivre avec l’acheteur initial, sous réserve des autres conditions prévues dans le compromis.
La SAFER peut transmettre une réponse indiquant qu’elle ne souhaite pas intervenir.
La vente peut alors continuer sans attendre la fin du délai initial.
La SAFER peut accepter d’acheter le terrain au prix et aux conditions déclarés par le notaire.
Elle remplace alors l’acquéreur initial dans la vente.
Le propriétaire ne choisit plus librement l’acheteur final, puisque le droit de préemption permet précisément à la SAFER de se substituer à la personne qui devait acquérir le bien.
La SAFER peut considérer que le prix demandé est trop élevé par rapport à la valeur de biens comparables dans le secteur.
Après les validations prévues par la réglementation, elle peut présenter une offre à un prix différent.
Dans cette situation, le vendeur peut notamment :
Le vendeur dispose donc d’options lorsque la SAFER ne souhaite pas acheter au prix initial. Il est recommandé de prendre conseil auprès du notaire ou d’un avocat en droit rural avant de répondre.
La SAFER ne peut pas simplement réduire le prix sans respecter la procédure prévue.
Lorsqu’elle estime que le prix ou les conditions de la vente sont excessifs par rapport au marché local, elle peut formuler une nouvelle proposition.
Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter immédiatement ce montant.
Il peut choisir de ne plus vendre ou saisir le tribunal afin qu’un prix soit fixé.
Il est important de répondre dans les délais. Selon le Code rural, l’absence de réponse du vendeur pendant six mois peut être considérée comme une acceptation de l’offre proposée par la SAFER.
Une estimation réalisée avant la mise en vente peut réduire le risque de désaccord.
Pour déterminer un prix cohérent, il est possible de consulter :
La qualité du sol, l’accès, la superficie, la présence d’un bail rural et la situation géographique peuvent avoir une influence importante sur la valeur d’une parcelle.
Oui. Certaines opérations bénéficient d’exceptions prévues par le Code rural.
Selon les caractéristiques de la vente, le droit de préemption peut notamment ne pas s’appliquer à certaines :
Ces exceptions comportent parfois des conditions précises. Une vente familiale n’est donc pas automatiquement dispensée de toutes les démarches.
Le notaire doit analyser la situation réelle du terrain, le lien entre les parties et la nature de l’opération.
Il est déconseillé de modifier artificiellement une vente dans le seul objectif d’éviter le droit de préemption. Une opération mal préparée peut entraîner un risque de contestation ou de remise en cause de la transaction.
Lorsqu’un terrain est occupé dans le cadre d’un bail rural, le fermier peut disposer de droits spécifiques.
Dans certaines situations, le droit de préemption du fermier est prioritaire par rapport à celui de la SAFER.
La vente doit donc tenir compte :
Certains droits de préemption appartenant à l’État, aux collectivités ou à d’autres organismes peuvent également être prioritaires.
Avant de mettre en vente un terrain agricole loué, transmettez au notaire le bail, les coordonnées de l’exploitant et les éventuels échanges concernant l’occupation de la parcelle.
Une décision de préemption doit correspondre aux missions prévues par la loi et être motivée.
Une contestation peut être envisagée lorsque le propriétaire ou l’acquéreur estime notamment que :
Les délais de recours sont encadrés. Le Code rural prévoit notamment un délai de six mois pour certaines actions contestant une décision rendue publique.
La situation doit être étudiée rapidement avec un avocat spécialisé en droit rural ou en droit immobilier.
Une contestation ne doit pas être engagée uniquement parce que l’acquéreur initial n’a pas été retenu. Il faut vérifier l’existence d’un argument juridique concernant le champ d’application, la procédure ou la motivation de la décision.
Pour sécuriser une vente de terrain agricole, commencez par réunir les informations utiles :
Informez également votre notaire du projet avant de signer un engagement définitif.
Le compromis peut prévoir une condition liée à l’absence d’exercice d’un droit de préemption.
Il est également important de fixer un prix cohérent et justifiable.
Enfin, présentez clairement le projet de l’acquéreur. Même si la décision appartient à la SAFER, un projet agricole sérieux et adapté au territoire peut être un élément important dans l’analyse de la vente.
Oui, la SAFER peut préempter un terrain agricole, mais seulement lorsque les conditions prévues par la réglementation sont réunies.
Elle doit intervenir dans le cadre de ses missions, respecter une procédure et examiner les informations transmises par le notaire.
Dans de nombreuses ventes, la SAFER ne préempte pas et la transaction se poursuit avec l’acquéreur initial.
Lorsqu’elle décide d’intervenir, elle peut acheter au prix annoncé ou proposer un prix différent. Dans ce second cas, le propriétaire dispose de plusieurs possibilités, notamment retirer le bien de la vente ou demander une fixation judiciaire du prix.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est préférable d’anticiper la procédure, de faire estimer le terrain et de consulter un notaire avant de signer un compromis.
Après réception d’une notification complète, la SAFER dispose généralement de deux mois pour répondre. En l’absence de réponse dans le délai applicable, elle est normalement considérée comme ayant renoncé à exercer son droit.
Cela dépend de la localisation du terrain et des règles applicables dans la région. Des seuils de superficie peuvent être prévus. Le notaire doit vérifier le décret concernant la SAFER compétente.
Oui. Lorsque la SAFER présente une offre à un prix différent, le vendeur peut notamment accepter, retirer le terrain de la vente ou saisir le tribunal compétent pour demander la fixation du prix.
Certaines ventes entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré sont exclues du droit de préemption. Les conditions doivent toutefois être vérifiées par le notaire selon le lien familial et la nature exacte de l’opération.
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par Sandra Doucet Marketing, SEO