Votre locataire ne paie plus depuis plusieurs mois. Les relances restent sans réponse. Les promesses de régularisation ne se concrétisent pas. Et la dette locative s’accumule. Face à cette situation que connaît malheureusement un bailleur sur deux, une question revient systématiquement : est-il possible de saisir directement le salaire du locataire ?
La réponse est oui — mais pas sans conditions, et pas sans procédure. Et depuis le 1er juillet 2025, cette procédure a été profondément réformée pour devenir plus rapide, plus directe et plus efficace pour les propriétaires bailleurs. Voici ce qu’il faut savoir.
Depuis le 1er juillet 2025, les loyers impayés peuvent être prélevés directement sur les salaires du locataire, selon des modalités simplifiées. MACSF
Cette réforme, issue de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 et du décret n° 2025-125 du 12 février 2025, marque une étape décisive en confiant désormais l’intégralité de la gestion de la saisie sur salaire au commissaire de justice, sans passer par le juge. Journal de l’Agence
Avant cette réforme, dans bien des cas, une année entière pouvait s’écouler entre le premier impayé et le premier prélèvement effectif sur salaire. Ce système lourd et contreproductif dissuadait nombre de bailleurs pour qui les loyers représentent souvent une ressource vitale. En théorie, cette nouvelle approche réduit le délai de recouvrement à environ deux mois. Journal de l’AgenceInvestisseurs Heureux
La saisie sur salaire n’est possible que si vous détenez un titre exécutoire constatant officiellement la dette locative de votre locataire. Sans ce document, aucune procédure de recouvrement forcé ne peut être engagée. Occi-avocats
Le propriétaire ne peut pas demander à l’employeur du locataire de retenir une somme sur le salaire sur la seule base de quittances impayées ou d’échanges de mails. Il faut un acte reconnu par l’ordre juridique. ADG Location
Le titre exécutoire peut prendre plusieurs formes selon votre situation :
Pour un impayé supérieur à 10 000 €, l’intervention d’un avocat est obligatoire. Asartis
C’est le point de départ obligatoire. Si vous n’en disposez pas encore, deux voies s’offrent à vous selon la situation :
L’injonction de payer est adaptée lorsque la dette est incontestable : le locataire ne paie pas mais ne conteste pas le montant dû. La procédure est rapide et peu coûteuse. En revanche, si le locataire conteste la dette — en invoquant par exemple des désordres dans le logement — l’injonction de payer n’est pas la voie appropriée et il faut engager une procédure au fond devant le tribunal judiciaire. Bien que plus longue (6 à 12 mois), cette procédure permet un examen contradictoire complet. Occi-avocats
Le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de payer. Il détaille les sommes dues (loyers, charges, intérêts), informe le locataire de ses droits (contestation, surendettement) et fixe un délai d’un mois pour réagir, soit en payant, soit en sollicitant un accord. MACSF
Le commandement doit être inscrit sur le registre numérique des saisies des rémunérations dès sa signification. MACSF
Durant ce délai d’un mois, trois issues sont possibles : le locataire règle sa dette, il négocie un échéancier avec vous, ou il conteste la procédure devant le juge de l’exécution. Cette contestation suspend la mise en œuvre de la procédure jusqu’à ce que le juge valide ou invalide la saisie. Asartis
Si aucune action n’est entreprise par le locataire, le commissaire peut, entre un et au plus tard trois mois après le commandement, notifier à l’employeur un procès-verbal de saisie. Journal de l’Agence
Un commissaire de justice répartiteur, formé spécifiquement, se charge ensuite de vérifier les montants, répartir les sommes, informer les parties et tenir à jour le registre national des saisies. Journal de l’Agence
L’employeur reçoit le procès-verbal de saisie et doit prélever mensuellement la quotité saisissable selon le barème prévu par le code du travail. L’employeur retient alors la fraction saisissable du salaire et la verse chaque mois à un commissaire de justice répartiteur, qui redistribue les sommes aux créanciers. Ventes ImmoJournal de l’Agence
La saisie prend fin lorsque la dette est entièrement remboursée, sur décision du juge ou accord des créanciers. En cas de mainlevée, le commissaire doit informer l’employeur dans les 8 jours et radier le procès-verbal du registre. Asartis
Le salaire du locataire ne peut pas être saisi dans sa totalité. Cette procédure repose sur un équilibre subtil : garantir le droit du propriétaire à percevoir ses loyers tout en protégeant le locataire contre la précarité via le seuil insaisissable et le barème progressif. Occi-avocats
La quotité saisissable est calculée selon un barème progressif fixé par décret, révisé annuellement en fonction de l’indice des prix à la consommation. Plus le salaire est élevé, plus la fraction saisissable est importante. Une fraction minimale reste toujours insaisissable pour préserver le niveau de ressources de base du débiteur.
Une dette de 5 000 euros sur un salaire modeste peut nécessiter 12 à 24 mois de saisie, tandis que sur un salaire élevé, le remboursement peut être plus rapide. Occi-avocats
Autre limite : le locataire peut ne pas disposer d’un revenu suffisant pour absorber une retenue significative. Les plafonds de saisissabilité réduisent alors la portée du dispositif. La saisie sur salaire est donc un outil efficace pour les locataires salariés avec des revenus stables, mais moins adapté aux situations d’insolvabilité réelle. ADG Location
Le locataire conserve des droits importants tout au long de la procédure. Le locataire peut contester la saisie dans un délai d’un mois après le commandement de payer. Il peut également saisir le Juge de l’exécution (JEX) à tout moment pour contrôler la procédure. Asartis
Si le locataire est dans une situation financière très dégradée, il peut déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. La procédure peut être suspendue si le locataire présente un plan de paiement ou s’engage dans une démarche de surendettement. Ventes Immo
Une saisie sur salaire est inscrite au fichier national des incidents de remboursement (FICP) de la Banque de France si elle s’accompagne d’autres incidents de paiement. Cela complique grandement l’obtention de nouveaux crédits pendant 5 ans. Ces conséquences constituent souvent une incitation forte à régulariser la situation avant que la saisie n’atteigne l’employeur. Occi-avocats
La saisie sur salaire pour loyers impayés et la procédure d’expulsion ne sont pas mutuellement exclusives. Dans la pratique, elles s’articulent souvent :
La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2025 a considérablement simplifié cette procédure en permettant la saisie sur salaire sans audience judiciaire préalable, dès lors que le bailleur dispose d’un titre exécutoire constatant la dette locative. En revanche, l’obtention du titre exécutoire lui-même — jugement ou injonction de payer — nécessite toujours une démarche judiciaire préalable si vous n’en disposez pas déjà. Occi-avocats
Dans la très grande majorité des cas, les employeurs respectent scrupuleusement leurs obligations légales. Un employeur qui ne respecterait pas l’obligation de retenue s’exposerait à des sanctions. En cas de difficultés, le commissaire de justice intervient pour sécuriser le bon déroulement de la saisie, et votre avocat peut agir pour contraindre l’employeur à respecter ses obligations. Occi-avocats
Oui. La saisie suit le débiteur et non l’employeur. Si le locataire change de travail, certains salariés démissionnent pour échapper à cette situation, mais la saisie les suivra chez le nouvel employeur. Le commissaire de justice est notifié du changement et met à jour la procédure auprès du nouvel employeur. Le registre national des saisies des rémunérations créé par la réforme de 2025 facilite ce suivi. Occi-avocats
En théorie, la nouvelle procédure réduit le délai de recouvrement à environ deux mois entre le commandement de payer et les premières retenues effectives, contre parfois un an sous l’ancien système. Dans la pratique, ce délai inclut : un mois pour le commandement de payer, jusqu’à trois mois pour la notification à l’employeur si le locataire reste inactif, puis des retenues mensuelles dont la durée dépend du montant de la dette et du niveau de salaire. Investisseurs Heureux
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par Sandra Doucet Marketing, SEO