Dans l’imaginaire collectif, une grande propriété devrait toujours être plus facile à vendre.
Plus de terrain, plus d’espace, plus de potentiel.
Pourtant, dans la réalité, vendre un grand terrain ou une villa accompagnée d’une très grande parcelle peut parfois prendre davantage de temps qu’une propriété plus compacte.
Cela ne signifie pas que le foncier n’a pas de valeur.
Le problème vient souvent du fait que le marché ne valorise pas chaque mètre carré supplémentaire de la même manière.
Dans certains cas, la division foncière peut permettre de révéler une valeur qui reste invisible lorsque la propriété est vendue en un seul bloc.
Prenons deux propriétés.
La première possède 900 m² de terrain.
La seconde possède 3 000 m².
Il serait tentant de considérer que la seconde doit bénéficier d’une valeur foncière plus de trois fois supérieure.
Ce raisonnement fonctionne rarement.
Pour un particulier qui cherche simplement une villa confortable, passer de 900 à 1 200 m² peut apporter un avantage important.
Passer ensuite de 1 200 à 3 000 m² ne procure pas nécessairement deux fois plus d’utilité.
L’acquéreur peut même voir apparaître des contraintes supplémentaires :
Une partie de la surface supplémentaire risque alors d’être insuffisamment valorisée lors de la vente globale.
Pour un propriétaire de villa, une question peut alors changer complètement l’analyse :
une partie du terrain peut-elle devenir un lot constructible indépendant ?
Si la réponse est oui, le foncier excédentaire n’est plus simplement un « grand jardin ».
Il peut potentiellement devenir un actif immobilier distinct.
C’est le principe de la division foncière.
On détache une partie de la propriété afin de créer un nouveau terrain pouvant éventuellement être vendu séparément.
Mais la division doit rester juridiquement et techniquement possible.
Une parcelle de plusieurs milliers de mètres carrés peut être impossible à diviser efficacement.
Inversement, une propriété plus petite peut parfois offrir une excellente configuration.
La surface seule ne suffit donc pas.
Il faut notamment examiner :
Où de nombreuses propriétés sont installées sur des terrains pentus ou en restanques, l’analyse de la topographie est particulièrement importante.
Le premier facteur est simplement le budget.
Une grande propriété peut atteindre un prix total élevé et réduire mécaniquement le nombre d’acheteurs capables de l’acquérir.
Le deuxième facteur concerne l’usage.
Certains acquéreurs cherchent une villa mais ne souhaitent pas entretenir plusieurs milliers de mètres carrés.
Le troisième concerne le positionnement.
Une propriété peut se trouver dans une situation où sa maison correspond à une gamme de prix, tandis que son très grand terrain pousse le prix demandé dans une catégorie supérieure.
Elle se retrouve alors entre deux marchés.
Lorsqu’elle est réalisable, une division peut permettre de commercialiser séparément :
la villa avec un terrain de taille cohérente
et
un terrain constructible indépendant.
Cette stratégie peut présenter plusieurs avantages.
La villa peut devenir financièrement accessible à davantage d’acquéreurs.
Le terrain détaché cible quant à lui un autre public : particulier souhaitant construire, constructeur ou investisseur selon la nature du projet.
Cela ne garantit pas automatiquement un prix total supérieur.
Il faut comparer les différents scénarios.
La bonne méthode consiste à comparer plusieurs hypothèses.
On estime la valeur de la villa et de son terrain dans leur configuration actuelle.
On estime séparément :
On retranche ensuite les coûts et contraintes de l’opération.
Dans certaines situations, il peut être pertinent d’étudier plus précisément la constructibilité du lot avant sa mise en vente.
L’objectif n’est pas de diviser à tout prix.
Il est de choisir la stratégie qui crée le meilleur rapport entre valeur, délai, risque et complexité.
Une mauvaise division peut dévaloriser la maison existante.
Prenons une villa bénéficiant d’un grand jardin, d’une piscine et d’une belle vue.
Si la parcelle détachée :
la valeur perdue sur la villa peut absorber une partie du gain réalisé grâce au nouveau terrain.
La meilleure division n’est donc pas forcément celle qui produit le plus grand terrain possible.
C’est celle qui maximise la valeur globale de l’ensemble.
Un futur terrain constructible doit pouvoir fonctionner indépendamment.
La création de l’accès peut parfois être simple.
Dans d’autres configurations, elle devient le principal obstacle.
Il faut examiner :
Sur les reliefs du pays grassois, un terrain situé derrière une maison peut sembler parfaitement détachable sur un plan cadastral tout en nécessitant des travaux d’accès importants.
Eau, électricité, télécommunications et assainissement doivent être intégrés dans l’étude.
Un lot disposant d’un raccordement simple à proximité n’a pas le même coût de développement qu’un terrain situé loin des réseaux.
Pour l’assainissement collectif dans le Pays de Grasse, la collectivité précise notamment l’existence de la PFAC dans certaines situations de raccordement.
Ces éléments doivent être chiffrés avant de conclure qu’une division est financièrement avantageuse.
Le secteur de Grasse est concerné par plusieurs risques naturels, notamment le risque d’inondation, incendie et mouvement de terrain.
Un morceau de jardin paraissant idéal pour créer un lot peut se trouver dans un zonage contraignant.
Le PPRI de Grasse doit donc faire partie des vérifications réalisées avant d’envisager la division.
PPRI de Grasse : consulter le zonage réglementaire officiel
La constructibilité ne doit jamais être déduite uniquement de la taille du terrain.
Une fois la maison commercialisée, la marge de manœuvre du propriétaire diminue.
Un acquéreur particulièrement bien informé peut parfois identifier lui-même le potentiel de division.
Il achète alors la propriété sur la base de sa valeur actuelle puis récupère ultérieurement la valeur du terrain supplémentaire.
Pour un propriétaire, étudier le foncier avant la mise en vente permet de savoir ce qu’il possède réellement.
Même si aucune division n’est finalement réalisée, cette information peut être utile dans la négociation.
Le territoire grassois comporte de nombreuses maisons individuelles entourées de jardins relativement importants.
Certaines parcelles ont été créées à une époque où les configurations foncières étaient différentes.
Avec l’évolution des prix immobiliers et des besoins en logements, la question du potentiel résiduel peut devenir importante.
Cela ne signifie pas que toutes ces propriétés doivent être divisées.
Mais lorsqu’un propriétaire envisage de vendre, ignorer totalement cette possibilité peut conduire à commercialiser le bien sans connaître sa valeur foncière potentielle.
Avant de vendre un grand terrain à Grasse, il faut idéalement pouvoir répondre à ces questions :
La cinquième question est la plus importante.
Une division foncière n’est pas un objectif en soi.
C’est un outil de valorisation.
Il n’existe pas de superficie universelle permettant de répondre. La faisabilité dépend de la configuration du terrain et des règles d’urbanisme applicables. Une étude parcellaire est nécessaire.
Oui lorsque la division est réalisable et que les règles applicables sont respectées. Il faut notamment vérifier la constructibilité du futur lot, son accès et ses réseaux.
Non. Il faut tenir compte des frais, des travaux éventuels et surtout de la perte de valeur que la division pourrait provoquer sur la maison existante.
C’est souvent pertinent lorsqu’une propriété possède un grand terrain. L’étude permet de comparer la vente en bloc avec une éventuelle vente séparée et d’éviter de céder sans le savoir un potentiel foncier important.
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par Sandra Doucet Marketing, SEO